01 | 杭州房价，破2.5万了
显然，杭州的房价仍没有止跌。
这并非我的个人判断，而是机构与官方的数据显示确实如此。
根据贝壳找房追踪的实时成交数据来看，去年4月份，杭州房价跌破了3万元，到现在已经跌破了2.5万元，5月份成交价为2.42万元/平方米。
来源：贝壳找房
国家统计局披露的5月份数据，杭州二手房价格也在下跌，环比持平，同比下跌了4.6%。
此外，杭州本地媒体钱江晚报旗下的钱报杭州房产今年4月份发布了一篇文章《杭州名校学区房跌落凡尘，今年53%的成交房源不到300万元！》。
文章列举了一些跌入凡尘的高价学区房：
杭州学区房平均价格较历史高点回落26%，部分学区房小区价格跌幅超过40%。从入学门槛来看，超七成学区房最低入手价已降至150万元以下。
各学区中，价格较高点跌幅最大的是学军小学紫金港校区的学区房，其中包含文鼎苑、圣苑、冠苑三个小区。2021年最高点时，该学区范围内的二手房成交均价高达8.2万元/㎡，2026年的成交均价已跌至4.4万元/㎡，跌幅达到46%。
跌幅排在第二位的是胜利小学钱塘校区的学区房，包含鸥江公寓、钱江苑、新城坊等小区。2019年最高点时，该学区范围内二手房成交均价为4.8万元/㎡，2026年成交均价为2.6万元/㎡，跌幅约45%。此外还有天长小学、竞舟小学竞舟校区、濮家小学濮家校区的学区房，较最高点时成交均价的跌幅在40%以上。
这几天，钱报杭州房产又选取了20个片区的楼盘，回顾了自2016年以来的成交价格走势。
整体房价虽然仍高于2016年，但较高点，均回调了不少。
来源：钱报杭州房产
02 | 杭州楼市，仍在以价换量
二手房价格持续调整的另一边，是最近几个月成交行情的确还不错。
尽管今年前5个月整体仍不如去年，今年1-5月份，杭州二手房网签累计38767套，去年同期成交了41591套。
但3月份、4月份、5月份成交量均在9000套以上。
来源：杭州贝壳研究院
这种连续超9000套的势头，在过去几年的行情中，很难看到。
一边是仍在下降的房价，一边是连续三个月的高成交，这种现象可以浓缩成四个字：
以价换量，或者，降价离场。
从杭州二手房成交结构看，去年成交的二手房中，52%是200万以下的房源。
也就是说，去年杭州每成交两套房，就有一套是200万以下。
来源：杭州贝壳研究院
今年成交的二手房中，总价200万以下的比例更高。
这意味着，如今支撑杭州楼市成交的主力，已经不再是高杠杆投资客和高净值改善群体，而是预算有限的刚需购房者。
过去楼市上行周期，市场的逻辑是“涨价换量”。房价上涨会刺激预期，吸引更多买家入场，成交量与房价往往同步增长。
但现在，市场逻辑已经发生根本变化。
对于多数购房者而言，房子回归居住属性后，价格才是决定是否出手的核心因素。价格降到心理预期，需求就会释放；价格降不到位，购房者宁愿继续观望。
因此，杭州最近三个月二手房成交持续维持高位，并不意味着市场已经全面回暖，更准确地说，是大量业主主动下调挂牌价格后，积压已久的刚需和置换需求被激活。
从成交数据来看，市场正在形成一个新的平衡：
卖方用价格让步换取成交速度，买方则用时间换取更低的入场成本。
换句话说，杭州楼市目前并非“量价齐升”的复苏行情，而是“量升价跌”的筑底行情。
成交量的恢复，说明真实住房需求依然存在；房价的继续调整，则说明市场仍在寻找新的均衡点。谁愿意率先降价，谁就更容易成交；谁坚持高位挂牌，谁就可能继续等待。
这也是杭州楼市当下最真实的写照：买房的人并没有消失，只是越来越理性了。
03 | 还要调整多久
杭州房价高点时期约4万元/平方米。
从2016年到2021年，杭州开启了疯狂上涨模式，不仅将亚运会的红利提前透支，而且严重透支。
2020年杭州房价最高峰时，作为近郊的未来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时候，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价统统炒到10万+。
不过，随着2021年全国房地产转向，杭州楼市也进入了持续调整。
从2022年开始，杭州商品房成交量急转直下，当年只有1394万平方米，相较于2021年减少了37.7%。
2025年跌破了1000万，只有918万平方米。
不过二手房在降价让利之下，前年与去年成交量都还不错。
来源：杭州贝壳研究院
关键问题来了，杭州房价从高点时期的均价4万到如今的2.42万，回调了近40%，何时才能筑底？
这个问题，我在文章中其实反复强调过。
本号早就说过，像北上广深杭这类城市，均不缺购买力，市场缺的只是预期和信心。
目下的就业、消费、经济、收入等环境，均不足以支撑信心与预期回归。
尽管最近两个月深圳、上海的房价有所回暖，但全国房地产整体依旧陷入在两位数调整当中，房地产投资两位数调整，商品房销量与销售额两位数调整。
更关键的是，5月份的房贷数据、消费贷数据以及消费数据，均很不好看。
四五月份房贷连续负增长，消费贷持续负增长，5月份的消费也出现了2022年底以来的首次负增长。
这几个数据拼在一起，指向的是同一种社会情绪：
防守。
当整个社会进入消费防守状态时，房价就很难真正见底。
因为房价的底部，从来不是政策给出来的，而是信心给出来的。
只有当人们重新相信未来、敢消费、敢贷款、敢承担风险的时候，房地产市场才可能真正完成筑底。
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